不動産賃貸の基礎知識③(定期建物賃貸借について) 


2015.4.13

弁護士の清水です。

 

今回は,賃貸借契約の中でも特別な建物賃貸借契約である定期建物賃貸借契約についてご説明いたします。

この定期建物賃貸借契約は,商業施設のテナントなどで最近多く利用されるようになっています。

 

建物の賃貸借契約で契約期間が定められている場合,当事者が契約期間満了の1年前から半年前までの間に契約を更新しない旨の通知をしない場合,または,この通知をしても期間満了後も賃借人が建物の使用を継続し,賃貸人がこれに異議を述べない場合には賃貸借契約は終了されず,自動的に更新されます。

そして,賃貸人から更新しない旨の通知をするためには立退料の支払いなどの正当事由が必要とされています。

これに対し,定期建物賃貸借契約の場合,このような自動更新がなく,契約期間の満了により契約が当然に終了することになります。

 

定期建物賃貸借契約を締結する場合,通常の建物賃貸借契約と異なり,契約書等の書面によって契約をする必要があります。ただし,何らかの書面であればよく,必ずしも公正証書を作成しなければならないわけではありません。

 

また,契約締結前にあらかじめ賃借人に対し,契約の更新がなく,期間の満了により契約が終了することを記載した書面を渡して説明しなければなりません。

この説明がなく契約を締結した場合には,その締結した契約は,定期建物賃貸借契約ではなく,通常の建物賃貸借契約となり,期間が満了しても契約が当然には終了しなくなってしまいます。

 

定期建物賃貸借契約を終了させる場合,契約期間が1年以上である場合には,賃貸人は,期間満了の1年前から半年前までの間に賃借人に対し期間満了により契約が終了することを通知しなければなりません。

この通知につきまして,賃貸人が期間満了の半年前より後に賃借人に対して期間満了により契約が終了することを通知した場合,期間満了の日ではなく,賃借人に通知をした日から6か月経過後に契約が終了することになります。

さらに,契約期間が満了した後に賃借人に対して期間満了により契約が終了することを通知した場合にも通知の日から6か月経過後に契約が終了すると判断した裁判例があります。

 

このように,定期建物賃貸借契約の場合,通常の賃貸借契約とは異なる点が多々ありますので,定期建物賃貸借契約を締結することを考えている場合には,以上のような点にご注意ください。

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