今回は，賃貸借契約の中でも特別な建物賃貸借契約である定期建物賃貸借契約についてご説明いたします。

この定期建物賃貸借契約は，商業施設のテナントなどで最近多く利用されるようになっています。

建物の賃貸借契約で契約期間が定められている場合，当事者が契約期間満了の１年前から半年前までの間に契約を更新しない旨の通知をしない場合，または，この通知をしても期間満了後も賃借人が建物の使用を継続し，賃貸人がこれに異議を述べない場合には賃貸借契約は終了されず，自動的に更新されます。

そして，賃貸人から更新しない旨の通知をするためには立退料の支払などの正当事由が必要とされています。

これに対し，定期建物賃貸借契約の場合，このような自動更新がなく，契約期間の満了により契約が当然に終了することになります。

定期建物賃貸借契約を締結する場合，通常の建物賃貸借契約と異なり，契約書等の書面によって契約をする必要があります。ただし，何らかの書面であればよく，必ずしも公正証書を作成しなければならないわけではありません。

また，契約締結前にあらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間の満了により契約が終了することを記載した書面を渡して説明しなければなりません。

この説明がなく契約を締結した場合には，その締結した契約は，定期建物賃貸借契約ではなく，通常の建物賃貸借契約となり，期間が満了しても契約が当然には終了しなくなってしまいます。

定期建物賃貸借契約を終了させる場合，契約期間が１年以上である場合には，賃貸人は，期間満了の１年前から半年前までの間に賃借人に対し期間満了により契約が終了することを通知しなければなりません。

この通知につきまして，賃貸人が期間満了の半年前より後に賃借人に対して期間満了により契約が終了することを通知した場合，期間満了の日ではなく，賃借人に通知をした日から６か月経過後に契約が終了することになります。

さらに，契約期間が満了した後に賃借人に対して期間満了により契約が終了することを通知した場合にも通知の日から６か月経過後に契約が終了すると判断した裁判例があります。

このように，定期建物賃貸借契約の場合，通常の賃貸借契約とは異なる点が多々ありますので，定期建物賃貸借契約を締結することを考えている場合には，以上のような点にご注意ください。

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土地や建物について賃貸借契約を結ぶ際，必ず賃料（地代，家賃）額が定められます。土地や建物の賃貸借契約は比較的長期に及ぶこともあり，契約時に定めた賃料が期間の経過により相場よりも高くなったり安くなったりすることがあります。

このような場合に備えて，借地借家法は，契約当事者に賃料増減請求権を認めています。

具体的には，賃料が土地・建物に対する租税その他の公課の増減により，土地・建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により，または近傍同種の賃料に比較して不相当になったときは，当事者は将来に向かって賃料の額の増減を請求することができます。

つまり，賃料の額が相場よりも高くなった場合には，借主は賃料の減額を請求することができます。

この賃料増減請求権については，まずは当事者間で賃料をいくらにするのかについての協議をすることになります。

この協議が調わない場合，新たな賃料が決定するまでの間、原則として従前の賃料の額を支払うことになります。

つまり，貸主から賃料の増額を請求されている場合，協議が調わなければ借主は従前の額の賃料を支払えばよく，貸主が従前の額の賃料の支払を拒否する場合には供託することができます。

また，借主が賃料の減額を請求している場合，協議が調わなければ借主は従前の額の賃料を支払わなければなりません。

勝手に減額した賃料を支払った場合には貸主から契約解除されるおそれがあります。

この賃料増減請求について協議が調わない場合，裁判ではなくまず調停をすることとされており，調停が不成立となった場合に裁判をすることになります。

調停や裁判だけでなく当初の交渉の段階においても，賃料の増減を請求するには客観的に適正な賃料額がいくらかということが非常に重要になってきます。

当事務所では，賃料の増減請求について，数多くの事案を取り扱っており，また，不動産業者や不動産鑑定士との緊密な連携も可能ですから，賃料の増減についてお悩みの方は是非とも当事務所までご相談ください。

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これから数回にわたって賃貸借契約の基礎知識について掲載していきます。

賃貸借契約とは，貸主が借主に対し土地や建物などを貸し，借主がそれに対して賃料を支払う契約です。

この賃料を支払うことは賃貸借契約における借主の義務ですから，１か月分でも賃料を支払わなければ，それは契約違反となります。

売買契約など１回限りの契約の場合，契約当事者のどちらかに契約違反があれば催告をした上で契約を解除することができます。

この催告というのは，いつまでに代金を支払ってくださいというように，相手方に義務の履行を要求するものです。

もっとも，賃貸借契約においては，１か月分の賃料不払いによって契約違反となり，催告をした上ですぐに賃貸借契約を解除できることにはなりません。

１か月分でも賃料を支払わなければすぐに賃貸借契約を解除できるとしてしまうと，賃借人は住む場所を失うことになってしまい，あまりに酷だからです。

土地や建物の賃貸借契約において，１か月だけ借りるということはほとんどなく，ある程度の期間継続して借りることが通常です。

このような契約を継続的契約といいます。

この継続的契約の場合，１回限りの契約と異なり，契約当事者間の信頼関係が前提となっています。

そこで，契約違反があっても当事者間の信頼関係を破壊しないような事情がある場合には，賃貸借契約を解除できないとされています。

一方，契約関係を継続することが難しい程度にまで信頼関係が破壊されるような事情がある場合には，催告なしで賃貸借契約を解除できるとされています。

一般的には，１，２か月程度の賃料の不払いでは解除は認められず，半年程度の賃料の不払いがあれば契約解除が認められる傾向にあります。

なお，一般的によく使用されている賃貸借契約書では，１か月でも賃料の不払いがあれば催告せずに賃貸借契約を解除することができると記載されていますが，この規定に従って解除がなされても，裁判では直ちに解除が認められるわけではありませんので，注意が必要です。

以上のように，賃料の不払いがあった場合に賃貸借契約を解除することができるかどうかは，賃料の不払いがあった期間を始め，それ以外の貸主借主間の事情により，信頼関係が破壊されているかどうかが重要になります。

信頼関係が破壊されているかどうかについては，これまでの裁判例等に照らして判断することが必要となってきますので，借主が賃料を払ってくれないなどでお困りの方は是非とも当事務所までご相談ください。

以上

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