不動産賃貸の基礎知識②(賃料の増減額について)


2014.12.26

弁護士の清水です。

土地や建物について賃貸借契約を結ぶ際,必ず賃料(地代,家賃)額が定められます。土地や建物の賃貸借契約は比較的長期に及ぶこともあり,契約時に定めた賃料が期間の経過により相場よりも高くなったり安くなったりすることがあります。

 

このような場合に備えて,借地借家法は,契約当事者に賃料増減請求権を認めています。

具体的には,賃料が土地・建物に対する租税その他の公課の増減により,土地・建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,または近傍同種の賃料に比較して不相当になったときは,当事者は将来に向かって賃料の額の増減を請求することができます。

つまり,賃料の額が相場よりも高くなった場合には,借主は賃料の減額を請求することができます。

 

この賃料増減請求権については,まずは当事者間で賃料をいくらにするのかについての協議をすることになります。

この協議が調わない場合,新たな賃料が決定するまでの間、原則として従前の賃料の額を支払うことになります。

つまり,貸主から賃料の増額を請求されている場合,協議が調わなければ借主は従前の額の賃料を支払えばよく,貸主が従前の額の賃料の支払いを拒否する場合には供託することができます。

また,借主が賃料の減額を請求している場合,協議が調わなければ借主は従前の額の賃料を支払わなければなりません。

勝手に減額した賃料を支払った場合には貸主から契約解除されるおそれがあります。

 

この賃料増減請求について協議が調わない場合,裁判ではなくまず調停をすることとされており,調停が不成立となった場合に裁判をすることになります。

調停や裁判だけでなく当初の交渉の段階においても,賃料の増減を請求するには客観的に適正な賃料額がいくらかということが非常に重要になってきます。

 

当事務所では,賃料の増減請求について,数多くの事案を取り扱っており,また,不動産業者や不動産鑑定士との緊密な連携も可能ですから,賃料の増減についてお悩みの方は是非とも当事務所までご相談ください。

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